חכו עם הדחפורים! קודם בודקים אם הקרקע מזוהמת

חומרים שמזהמים את הקרקע יכולים לעצור ולעכב בנייה במשך שנים רבות, לכן הכנו לכם מדריך מקיף שמסביר כיצד נמנעים מעיכובים מיותרים, איזה צעדים יש לבצע לפני שמגישים את התוכניות לבנייה ומהן עלויות הטיפול​ בקרקעות מזוהמות

על הנייר, תוכנית הבנייה בתל השומר סמוך לשכונת רמת אפעל, היא פרויקט מבטיח של אלפי יחידות דיור לצד מבני ציבור ופארקים באחד המקומות המרכזים בישראל. אבל בפועל, פרויקט הבנייה על גבי השטח המבוקש נתקע למספר שנים עקב זיהומי קרקע מתעשייה צבאית שפעלה במקום בעבר. הפרויקט הופשר לבסוף לבנייה רק בדצמבר 2025 לאחר הסכמות משפטיות בנוגע לחקירה וטיפול בזיהומי הקרקע.

כמו בכל תחום, גם בנדל"ן זמן הוא כסף, ותוכניות בנייה מעוכבות גורמות להפסדים גדולים. כיצד נמנעים ממה שקרה במתחם זה ובמתחמים נוספים ומאתרים כמה שיותר מוקדם נוכחות זיהום בקרקע ואף משקמים אותה לפני התחלת הבנייה?

תהליך העבודה מהרכישה ועד לתחילת הבנייה

הדבר הנכון ביותר לעשות טרם רכישת הקרקע הוא בדיקת נאותות, אשר מספקת את היכולת להיערך מראש ולתכנן אסטרטגיות שיקום במידת הצורך. צעד זה אמנם דורש השקעה בחקירת קרקע, אבל מסייע בקבלת נתונים מדויקים עוד לפני הרכישה, מאפשר את הערכת הפוטנציאל של שווי הקרקע ומכין אתכם מראש למשוכות אפשריות, לפני שאתם נתקלים במחסומים שעוצרים את הבנייה למשך שנים. אבל מה עושים אם כבר קיים שטח ברשותכם ולא ביצעתם את בדיקת הנאותות?

רגע אחרי שתגישו בקשה להיתר חפירה, בנייה או לשינוי ייעוד קרקע, ככל הנראה תקבלו בקשה מהמשרד להגנת הסביבה לחקירה סביבתית. השלב הבא יהיה ביצוע חקירת קרקע, ואם יימצא זיהום יהיה צורך לטפל בו ולשקם את הקרקע. זיהום בקרקע יכול לגרום לעיכוב של ממש בהתקדמות הבנייה, ולכן נדרשת הערכה של זיהום הקרקע טרם הגשת תוכנית הבנייה. אגב, גם אם לא נדרשתם לעשות זאת, כדאי לבצע את ההערכה על מנת שלא להיות מופתעים בשלב מאוחר יותר. באתר המפות הממשלתי תוכלו למצוא שכבת מידע אזורי עבור בדיקות קרקע לתכנון ובנייה. שכבה זו מגדירה את האזורים בארץ אשר נדרשים להליך חקירת קרקע כלשהי בשטח, במסגרת הליכי תכנון ובנייה. שימו לב שייתכנו גם דרישות נוספות ספציפיות בהתייחס לאזורים שידועים כמזוהמים, אבל המפה הזו היא בסיס טוב מאוד לדעת היכן אתם עומדים.

מהם השלבים בהליך חקירה ושיקום קרקע באתר הבנייה שאותם תצטרכו לבצע בדרך לקבלת המסמך המיוחל המשחרר מדרישות נוספות?

1. הגדרת אתר כנדרש לביצוע פעולות חקירה סביבתית.​
2. ביצוע סקר היסטורי.​
3. ביצוע סקרי חקירה סביבתית פיזיים: סקרי קרקע וגז קרקע. שימו לב שייתכן ותידרשו גם לחקירת מי התהום במידה והאתר ימצא מזוהם.​
4. ביצוע שיקום קרקע במסגרתו מטפלים במזהמים ומפחיתים את מידת הסיכון לאדם ולסביבה בשל הזיהום.​
5. קבלת NFA (היעדר דרישות נוספות), אותו אישור המעיד על כך שלא נדרשות פעולות נוספות לטיפול בקרקע כיוון שריכוז המזהמים עומד בערכי הסף, או לחלופין, קבלת דרישות נוספות מהמשרד להגנת הסביבה.

חקירה סביבתית: איך סוקרים את הקרקע?

השלב הראשון לאחר הגדרת השטח כבעל פוטנציאל לזיהום הקרקע הוא ביצוע סקר היסטורי. בשלב זה חשוב לברר מה היה השימוש בשטח בעבר, מכיוון שזהו מדד שיכול להצביע על סבירות גבוהה או נמוכה לזיהום, מאחר שבעבר החוקים והמודעות לזיהום היו שונים ממה שהם כיום. בשלב זה גם מוציאים תצלומי אוויר ישנים, מפות, מידע הנדסי ותכנוני ישן ועורכים סיור באתר.

בהמשך, ובהתאם לממצאים, מתקבלת דרישה מהמשרד להגנת הסביבה. ישנן שלוש אפשרויות לחקירה סביבתית בשטח האתר:

– סקר גז קרקע פסיבי אשר מספק תמונה של זיהום כמותי בשטח. הוא לא מעיד בוודאות האם האתר באמת מזוהם, אלא מספק מפת פוטנציאל של מזהמים בשטח, ולכן הוא פחות נפוץ. סקר גז קרקע פסיבי משמש למיקוד פוטנציאל הזיהום, כמו למשל באזורים מאוד גדולים, שהייתה בהם בעבר פעילות שאיננה קיימת כיום, מפעלים או אזורים רוויי תשתיות מזהמות.

– סקר גז קרקע אקטיבי הוא סקר נפוץ יותר, במיוחד באזורי מגורים וכאשר יש תכנון ובנייה של מרתפים. הוא מספק ריכוזי מזהמים בתת־הקרקע בנקודת דיגום, ומהווה כלי מרכזי לבחינת איטום מבנים תת־קרקעיים, כמו מרתפים, חנייה וכדומה.

– הכלי הנפוץ מבין השלושה הוא סקר קרקע, אשר כולל קידוח באמצעות מכונת קידוח בתת הקרקע לעומק של מספר מטרים. הקרקע נאספת ונדגמת בשטח, ובנוסף מבצעים מספר בדיקות שדה לאפיון הקרקע והזיהום בה. לאחר מכן  נשלחת דוגמת קרקע לאנליזות מדויקות במעבדה מוסמכת לקבלת ריכוזי המזהמים.

אז מה עושים כאשר נמצא זיהום קרקע? קרקע מזוהמת היא כזו שיש בה ריכוזים שחורגים מערכי הסף הראשוניים ( VSL- ​Very Strict Levels) שהוגדרו על ידי המשרד להגנת הסביבה. אם ממשיכים לשיקום קרקע -​ ישנם ערכים יותר ספציפיים (TIER 1), אשר מתייחסים להיבטים שונים, בהם מרחק ממי התהום וייעוד הקרקע, כמו מגורים, תעשייה וכדומה.

בשלב זה יש לבצע הערכת סיכונים לשיקום, ולהבין באיזה מזהם מדובר, איך הוא מתנהג במרחב, כיצד הוא מתפשט, מה הריכוז שלו  וכדומה; ובנוסף, בודקים מהן דרישות המשרד להגנת הסביבה באשר לזיהום, כאשר לפעמים ניתן לשלב מודל תיעדוף רגולטורי. מודל זה עושה הערכת סיכונים כללית, אשר מתייחסת לנפח הזיהום, לריכוז שלו, להתפשטות ולקרבה לאזורים רגישים. המודל מספק נתון מספרי, שמעל ערך מסוים שמתקבל בו חייבים לשקם את הקרקע באופן מיידי, ומתחת לערך הזה אפשר לדחות את השיקום למשך של עד שבע שנים. היבט נוסף שיש לקחת בחשבון הוא מה לוח הזמנים הנדרש לשיקום הקרקע. אם לוח הזמנים הוא מאוד קצר, מומלץ להתחיל בשיקום הקרקע כמה שיותר מהר ובאופן אקטיבי ככל שניתן, וזאת על מנת לצמצם עלויות.

בונים לעומק? השפעת חלחול מזהמים למי התהום והשלכות על הבנייה

במסגרת ביצוע הסקרים הסביבתיים, נדרשים לעיתים גם לבדיקת איכות מי התהום. כאשר גם אלה מזוהמים – מחויבים בהתקנה של קידוחים לניטור מי תהום​ כדי לבחון את מצב הזיהום והאם הוא מתפשט. אם מי התהום מזוהמים, הזיהום עשוי להתפשט ולנוע בתת הקרקע ויש לבצע דיגום של גזי הקרקע​. במידה ובקרקע ישנם גזים מזהמים, הם עלולים לחדור למרתפי מבנים, מה שמחייב סטנדרט גבוה מאוד של איטום. בנוסף, יש להתקין מערכת אקטיבית להחלפת נפחי אוויר בתוך אותו מרתף, לצורך הורדת ריכוזי המזהם בחלל המרתף עד לרמה תקנית.

נדרשתם לבנות מרתפים וחניונים מתחת למפלס מי התהום? החפירה לעומק ובניית המרתפים מצריכה, על פי רוב, את הורדת (השפלת) מפלס מי התהום, לפרק הזמן של הליך הבנייה. תהליך השפלת המים הוא  שאיבה של כמות מים מן האקוויפר, ויש לתת פתרון קצה למים שנשאבו , כמו תיעול למערכת שפכים או סילוק לים.  מאחר שמדובר במשאב מים חשוב, לרוב דורשת רשות המים את השבתם לאקוויפר. אם מדובר במים מזוהמים, יש לטפל בהם באמצעות הזרמה דרך מערכת טיפול חיצונית בדרך כלל באתר עצמו. לכל דרך פתרון שתיבחר יש גם עלויות, שיכולות להיות מאוד גבוהות, מכאן שחשוב לדעת אם מי התהום באתר הבנייה מזוהמים וגם ספציפית באיזה מזהם, על מנת לתכנן היטב את הטיפול בהם.

שיטות לשיקום קרקע

קרקעות מזוהמות שבהן רכיבי דלקים, שמנים, מתכות כבדות וחומרים אורגניים נפוצות בישראל בעיקר בשטחים שבהם היו קודם לכן תחנות דלק, תעשייה כימית או תעשיה המשתמשת במתכות. בבואכם לבחור אסטרטגיה לשיקום הקרקע, יש צורך להחליט האם הטיפול ייעשה בתוך שטח האתר (IN-SITU) או מחוצה לו (EX-SITU). חשוב לציין שבשלב זה המידע חייב להיות מדויק ומהימן, וכולל תיחום מלא של אזור הזיהום, הממדים שלו בעומק ולאן הוא התפרס. מאחר שכבר קרו מקרים שבהם גילו בשלב מאוחר שהתמונה הרבה יותר מורכבת ממה שחשבו בתחילה, מומלץ לעשות מאמצים – גם כשהדבר כרוך בהשקעה כספית – בתיחום נכון של הזיהום, באמצעות ביצוע סקרי קרקע ומי תהום מדויקים ובבדיקה רחבה עד שמגיעים לאזורים נקיים. זאת בשביל להגדיר נכון את נפח הקרקע המזוהמת ולדעת מול מה עומדים.

קיימים מספר גורמים על בסיסם מחליטים באיזו שיטת שיקום כדאי לנקוט, בהם סוג המזהם​, ריכוזו, תכונות הקרקע​, דחיפות הטיפול​ והגבלות טכניות באתר, כמו למשל אתר פעיל, קירבה לאזורים רגישים דוגמת בתי ספר וגנים וכדומה. ישנן שיטות רבות לשקם את הקרקע המזוהמת, אך הנפוצות שבהן והמתאימות לאופי הקרקע בישראל הן:

– שיקום פיזיקלי (IN-SITU)– SVE – Soil Vapor Extraction זו השיטה הנפוצה ביותר בארץ בשיקום תת הקרקע והיא מבוצעת באמצעות מערכת ששואבת את המזהמים מתת הקרקע מבארות שמותקנות בתת הקרקע אל מערכת הטיפול.  שיטת השיקום הזו אידיאלית לכל מרכיבי הדלקים הנדיפים, גם בריכוזים גבוהים, והיא מתאימה לקרקע חולית (לא לקרקע חרסיתית).

– שיקום ביולוגי (IN-SITU)- BV. בדרך כלל משתמשים ב- Bioventing, שכוללת מערכת להחדרת אוויר לתת הקרקע דרך בארות טיפול. לעיתים הטיפול כולל הכנסת נוטריינטים ו/או חיידקים מועדפים לתת הקרקע לעידוד הפירוק המיקרוביאלי. שיקום זה ​יעיל במיוחד לזיהום דוגמת סולר.

– שיקום כימי (IN-SITU)- מחמצנים. שיטה יעילה להחדרת מחמצנים או מחזרים בתת הקרקע או בחפירת קרקע, שמפרקת את המזהם באופן מיידי במפגש של המזהם עם החומר המפרק. היא קצת מורכבת מבחינה טכנית, מאחר שהיא מחייבת מגע ישיר של החומר עם המזהם, מה שמצריך כמות גדולה של החומר הכימי המפרק. זו שיטת שיקום נפוצה פחות בגלל המשמעויות הכלכליות שלה, אך היא אידיאלית למגוון רחב של מזהמים.

– חפירה וטיפול של ערמות קרקע (EX-SITU). שיטת שיקום מחוץ לאתר הכוללת חפירה של הקרקע ושינוע של הקרקע החפורה לאתר מותאם, בו מבצעים טיפול ביולוגי או הטמנה ככיסוי, תלוי בריכוז המזהם. הקרקע נחפרת  ונדגמת לצורך קביעת יעד פינוי, ובמקביל שטחי החפירה נדגמים  במטרה לוודא שהזיהום הוסר במלואו והחפירה מועמקת בהתאם לתוצאות הדיגום עד להגעה לקרקע נקייה. על אף שמדובר בשיטה נפוצה, שבמקרים רבים אף מסייעת לתחילת העבודות בשטח באמצעות הוצאת עודפי העפר, יש לה לא מעט מגבלות והסתייגויות. במרבית המקרים נדרש היתר חפירה טרם הביצוע, לא תמיד הקרקע המזוהמת ממוקמת באזור שצריך לחפור ולהוציא לפי תוכניות הבנייה וישנם גם היבטים בטיחותיים כמו סכנת התמוטטות וחוסר יציבות הקרקע להמשך הבנייה.

כמה עולה לשקם קרקע מזוהמת?

בסופו של דבר, השיקולים המרכזיים בבחירת אסטרטגיית השיקום מתכנסים לפרמטרים של עלויות וזמן ביצוע. בבחינת ההבדלים בין סוגי השיקום, יש לקחת בחשבון שכל אתר שונה במאפייני הקרקע, בכמות וסוג הזיהום, במידת ההתפשטות במרחב ובמאפיינים נוספים. כל הנתונים האלה קובעים כמה השיקום עולה (כולל הקמה ותפעול) וכמה זמן ייקח עד לסיום שיקום הקרקע ולהתחלת עבודות הבנייה

שיקום קרקע ביולוגי- בד"כ עלויות יחסית זולות מבחינת תפעול והקמה (עשרות עד מאות אלפי ₪ תלוי אתר ומאפיינים כמובן) אך לוקחות זמן ממושך של מספר שנים עד לסיום השיקום (3-5 שנים).

שיקום קרקע פיזיקלי- העלויות כאן גבוהות יותר, מאות אלפי שקלים להקמה של המערכת והתקנת בארות הטיפול (כמובן שגם כאן תלוי משתנים רבים דוגמת עומק הזיהום, כמות בארות, מאפייני הקרקע ומאפייני הזיהום) וכן עלות תפעול לא מבוטלת. אולם משך השיקום מהיר יותר ויכול לשקם ריכוזים גבוהים מאוד בפרק זמן קצר (2-4 שנים).

שיקום קרקע כימי- עלויות מאוד גבוהות לכל קרקע מזוהמת, בד"כ ישולב כטיפול משני ולא ראשי, למשל כטיפול משולב במהלך חפירה שלא ניתן להעמיק. עלות החומרים המפרקים גבוהה, מאות אלפי ₪ לכמות קרקע מזוהמת די מצומצמת, אך הטיפול הוא מידי ודורש מגע ישיר של החומר המטפל והמזהם.

חפירה והוצאת הקרקע לאתר טיפול מתאים- משתנה כתלות בעומק ומורכבות החפירה. יכול להיות מאות אלפי ₪ בטווחים נרחבים של הסקאלה. דורש שינוע באמצעות משאיות רבות ותשלומי אגרה לכל אתר טיפול או הטמנה. הביצוע לעומת זאת מהיר ומוחלט כך שתוך מספר ימים ניתן להסיר את כל השטח המזוהם, אולם יש למלא במרבית המקרים את השטח החפור וזה עלול לפגוע ביציבות הקרקע מסביב. כמובן שיש בחפירה השלכות בטיחותיות רבות שיש לתכנן ולנקוט בהם לפני ובמהלך החפירות וכן נדרש שטח גדול לביצוע החפירה והעירום של הקרקע תוך כדי.

בנוסף לעלויות שיקום הקרקע, יש לקחת בחשבון עלויות נוספות אם ישנו זיהום גם במי התהום, אשר הגישה אליהם מתאפשרת באמצעות קידוח. עלות קדיחת באר למי תהום עומדת על​ 700,000-50,000 ש"ח לקידוח בודד. הטווח הרחב הוא כתלות בעומק מי התהום ומאפייני הקרקע הנקדחת: ככל שהקרקע באתר ממוקמת מתרחקת מקו החוף, מי התהום הולכים ונהיים עמוקים יותר ועל כן נדרשת  קדיחה עמוקה ומורכבת יותר, ופועל יוצא מכך שהעלויות משתנות. חשוב לציין שהמחירים מתייחסים לקידוח בודד, ובמקרים רבים נדרש יותר מקידוח אחד באתר.

שיקום קרקע מזוהמת הוא תהליך שלוקח זמן וכרוך בהוצאה כלכלית משמעותית. יחד עם זאת, פוטנציאל הרווח שלו גדול: תוכניות ענק לדיור או לתעסוקה שנבנות על קרקעות באזורים מבוקשים יכולות להניב פירות במיליארדי שקלים.